Construção de modelos do mercado imobiliário para análise de viabilidade com regressão e sistemas de regras difusas

Marco Aurélio Stumpf González, Carlos Torres Formoso

Resumo


O estudo de viabilidade para o lançamento de um novo empreendimento muitas vezes é realizado com base em critérios simplificados ou subjetivos. A análise cuidadosa do mercado é uma atividade essencial nesse processo, sendo importante para reduzir parte do risco. Podem-se obter estimativas mais precisas das receitas mediante a construção de modelos hedônicos com dados coletados no mercado. Entretanto, a avaliação do valor de mercado dos imóveis por esse processo também enfrenta dificuldades, tais como imprecisões nas transições entre diferentes submercados. As regras difusas constituem uma forma de consideração dessas imprecisões e permitem incrementar a precisão dos modelos de avaliação. Neste trabalho apresenta-se uma aplicação de sistemas baseados na técnica de regras difusas com ajustamento através de algoritmos genéticos. Foram desenvolvidos dois sistemas de regras difusas, sendo o primeiro baseado na área total dos imóveis e o segundo baseado na sua localização. Esses modelos foram comparados com o tradicional modelo hedônico de regressão. Os resultados indicam que essa técnica pode contribuir para melhorar a qualidade das avaliações no mercado de imóveis.

Palavras-chave


Análise de viabilidade; Regras difusas; Avaliação em massa; Mercado imobiliário; Algoritmos genéticos; Segmentação de mercado

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